Các loại hình bất động sản: phân loại, đặc điểm và loại nào dễ bán

Bất động sản không chỉ có "nhà" và "đất". Thị trường chia thành bốn nhóm lớn là nhà ở, thương mại dịch vụ, nghỉ dưỡng và công nghiệp, cộng với nhóm đất nằm vắt ngang tất cả. Mỗi loại có khách mua khác nhau, pháp lý khác nhau và độ khó tư vấn khác nhau. Với người vào nghề, biết loại hình không phải để thuộc lòng định nghĩa, mà để biết mình sắp bán gì, ai sẽ mua và phải cẩn thận điều gì khi tư vấn. Nắm chắc phần này là một phần vốn liếng trước khi tìm tới các cơ hội việc làm bất động sản đang mở.

Bốn nhóm bất động sản và cách phân loại nhanh

Cách dễ nhớ nhất là chia theo mục đích sử dụng, vì nó quyết định ai là người mua và sản phẩm được pháp luật đối xử ra sao.

• Nhà ở: để ở hoặc cho thuê ở, khách là người mua nhà thật và nhà đầu tư cho thuê.
• Thương mại dịch vụ: để kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, khách nhắm dòng tiền.
• Nghỉ dưỡng: gắn với du lịch, khách mua để cho thuê lưu trú hoặc nghỉ.
• Công nghiệp: nhà xưởng, kho bãi, đất khu công nghiệp, khách là doanh nghiệp.

Về mặt pháp lý, luật còn phân theo bất động sản có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng như đất nông nghiệp, và nhóm đặc biệt như công trình di sản. Bạn không cần thuộc cách chia này, nhưng nên biết để hiểu vì sao đất nông nghiệp và đất ở lại bị quản lý khác nhau.

Bất động sản nhà ở: nhóm dễ tiếp cận nhất

Đây là nhóm người mới hay bán đầu tiên, vì khách rộng và nhu cầu luôn có. Các loại chính:

• Căn hộ chung cư: đơn vị ở trong tòa cao tầng, sở hữu theo từng căn, pháp lý rõ, dễ vay ngân hàng. Khách đa dạng từ người ở thật tới nhà đầu tư cho thuê.
• Nhà phố, nhà mặt đất: nhà liền thổ trong khu dân cư, thường có sổ riêng, giá trị cao, thanh khoản tốt ở vị trí đẹp.
• Nhà liền kề: dãy nhà xây sát nhau theo quy hoạch khu đô thị, đồng bộ về thiết kế.
• Biệt thự: nhà độc lập có sân vườn, khuôn viên riêng, tầm giá cao, khách hẹp hơn.
• Penthouse và duplex: căn cao cấp ở tầng thượng hoặc thông hai tầng, phân khúc hạng sang.

Nhóm này pháp lý thường minh bạch nhất, nên phù hợp để người mới luyện tư vấn trước khi đụng tới sản phẩm phức tạp.

Bất động sản thương mại và đa năng

Nhóm này khách mua vì dòng tiền cho thuê chứ không vì để ở, nên khi tư vấn bạn phải nói được bài toán khai thác. Các loại thường gặp:

• Shophouse (nhà phố thương mại): vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê, thường ở tầng trệt khu đông dân, giá cao và kén khách hơn nhà ở thuần.
• Officetel: căn hộ nhỏ vừa ở vừa làm văn phòng, diện tích phổ biến 30 tới 50m2. Lưu ý quan trọng: officetel thường sở hữu có thời hạn và không hình thành đơn vị ở để đăng ký thường trú, bạn phải nói rõ điều này với khách.
• Văn phòng và mặt bằng cho thuê: sản phẩm thuần dòng tiền, khách là doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư cho thuê.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Nhóm nghỉ dưỡng hấp dẫn vì gắn với du lịch nhưng là nhóm dễ vướng pháp lý nhất, nên cần tư vấn cẩn trọng. Các loại chính là condotel và biệt thự biển.

Condotel là căn hộ khách sạn, khách mua để cho thuê lưu trú và thường được hứa hẹn lợi nhuận cam kết. Đây là nơi từng có nhiều tranh chấp về giấy chứng nhận và cam kết lợi nhuận không được thực hiện, nên khi tư vấn bạn phải kiểm tra pháp lý dự án và tính thực tế của con số cam kết thay vì lặp lại lời chủ đầu tư. Hiểu rõ giấy tờ ở nhóm này là bắt buộc, bạn có thể xem trước pháp lý bất động sản cơ bản để biết một sản phẩm cần đủ điều kiện gì mới an toàn để bán.

Đất và bất động sản công nghiệp

Đất là nhóm có biên lợi nhuận hấp dẫn nhưng rủi ro pháp lý cao nếu không rành quy hoạch. Cần phân biệt rõ:

• Đất nền dự án: đất đã phân lô trong dự án được duyệt, pháp lý rõ hơn, thường có sổ từng lô.
• Đất nền lẻ, đất thổ cư: đất ở riêng lẻ, cần kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng.
• Đất nông nghiệp: giá rẻ nhưng chưa được xây nhà ở, muốn lên thổ cư phải chuyển mục đích theo quy hoạch, đây là chỗ nhiều người mua bị nhầm.

Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi và đất khu công nghiệp, khách là doanh nghiệp sản xuất hoặc logistics. Đây là phân khúc chuyên biệt, thường do môi giới có kinh nghiệm phụ trách chứ ít khi là sân của người mới.

Loại nào dễ bán và hợp người mới vào nghề

Người mới nên bắt đầu từ sản phẩm có khách rộng, pháp lý rõ và được công ty cấp hàng, thay vì lao vào phân khúc kén khách hay nhiều rủi ro pháp lý. Bảng dưới so nhanh dưới góc người bán.

Thực tế nhiều người mới khởi đầu thuận lợi với căn hộ dự án sơ cấp, vì được chủ đầu tư hoặc sàn cấp giỏ hàng và nguồn khách, pháp lý đã sàng lọc sẵn. Ở TimViecBDS, người mới cũng được cấp hàng và khách theo hướng này để tập trung vào việc tư vấn và chốt thay vì tự đi gom sản phẩm.

Hiểu loại hình rồi thì học tiếp gì để bán được

Biết các loại hình mới là bước nhận diện sản phẩm; để tư vấn ra tiền bạn cần thêm vốn từ và kỹ năng nghề. Hãy nắm chắc bộ thuật ngữ bất động sản để nói đúng ngôn ngữ với khách và đồng nghiệp, hiểu nghề bất động sản thực chất làm gì mỗi ngày, và xem làm bất động sản cần gì về kỹ năng lẫn vốn dự phòng. Khi đã chắc nền tảng sản phẩm, hãy chọn một nơi cấp hàng và đào tạo tử tế rồi bắt đầu từ phân khúc dễ nhất.