Kế toán bất động sản cần làm những gì: 5 nhóm đầu việc và đặc thù

Cuối quý, trong khi đội sale chạy nước rút chốt doanh số, thì kế toán bất động sản ngồi với một dự án còn dở dang, một chồng hợp đồng thanh toán theo tiến độ và câu hỏi quen thuộc: khoản nào được ghi doanh thu, khoản nào chưa.

Kế toán bất động sản về cốt lõi là người ghi nhận đúng doanh thu, chi phí, công nợ và thuế của các dự án nhà đất. Nghe thì giống kế toán doanh nghiệp nào cũng làm, nhưng đặc thù của ngành khiến việc này khó hơn hẳn, vì tiền và doanh thu của một dự án chạy theo tiến độ kéo dài nhiều năm chứ không gọn trong một lần mua bán. Bài này liệt kê cụ thể các đầu việc, vì sao chúng khó, và bạn cần gì để làm được.

Năm nhóm đầu việc cốt lõi

Công việc của kế toán bất động sản gom về năm nhóm chính, và gần như đầu việc nào cũng rơi vào một trong số đó.

1. Tập hợp và theo dõi chi phí dự án: gom toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng theo tiến độ công trình, treo ở chi phí dở dang, rồi phân bổ vào từng sản phẩm theo diện tích. Phần lãi vay trong giai đoạn đầu tư cũng được vốn hóa vào chi phí dự án thay vì tính ngay vào chi phí trong kỳ.
2. Ghi nhận doanh thu và giá vốn: doanh thu bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi sản phẩm hoàn thành, bàn giao cho khách và có hợp đồng mua bán chính thức, kèm theo đó là kết chuyển giá vốn tương ứng.
3. Theo dõi công nợ: đối chiếu các khoản khách thanh toán theo tiến độ hợp đồng, phần tiền khách trả trước khi chưa bàn giao được treo là doanh thu chưa thực hiện, song song là công nợ với nhà thầu và nhà cung cấp.
4. Xử lý thuế: tính thuế giá trị gia tăng theo giá trị khách thanh toán từng đợt, theo dõi thuế thu nhập doanh nghiệp và lo quyết toán thuế của dự án.
5. Lập báo cáo tài chính và quyết toán dự án: lên báo cáo tài chính, báo cáo thuế và quyết toán chi phí khi dự án hoàn thành, theo đúng quy định.

Nhìn năm nhóm này, bạn thấy kế toán bất động sản không chỉ nhập liệu mà phải hiểu cả vòng đời một dự án, từ lúc đổ móng tới khi bàn giao và quyết toán.

Vì sao kế toán bất động sản khó hơn kế toán thường

Khó là vì doanh thu và chi phí không khớp nhau về thời điểm như ở doanh nghiệp thương mại. Một dự án có thể thu tiền khách suốt hai ba năm nhưng chỉ được ghi doanh thu vào thời điểm bàn giao, nên kế toán phải tách rõ tiền đã nhận với doanh thu thực sự được ghi nhận.

Thêm vào đó là vài đặc thù dễ sai nếu chưa quen. Chi phí xây dựng treo dở dang kéo dài nhiều kỳ rồi mới phân bổ theo diện tích từng căn. Lãi vay giai đoạn đầu tư phải vốn hóa chứ không tính thẳng vào chi phí. Nếu công ty giữ lại bất động sản để cho thuê thì còn phải hạch toán riêng phần bất động sản đầu tư. Tất cả vận hành theo chuẩn mực kế toán Việt Nam và Thông tư 200, nên sai một mắt xích là lệch cả báo cáo và rắc rối khi quyết toán thuế.

Cần kỹ năng và kiến thức gì để làm được

Trước hết là nền nghiệp vụ kế toán vững và nắm chắc chuẩn mực kế toán cùng Thông tư 200, vì toàn bộ cách ghi nhận doanh thu, chi phí dở dang và vốn hóa đều dựa trên đó. Thiếu nền này thì rất dễ hạch toán sai ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, người làm nghề cần:

• Am hiểu luật thuế, nhất là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp áp cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Đọc được hợp đồng mua bán và tiến độ thanh toán, vì doanh thu và công nợ bám theo đó.
• Tỉ mỉ và có hệ thống, do dữ liệu một dự án trải dài nhiều năm và nhiều sản phẩm.
• Thành thạo phần mềm kế toán để quản lý khối lượng bút toán lớn.

Đây là công việc hợp với người thích sự chắc chắn, làm việc với con số và quy định, hơn là người thích ra ngoài gặp khách.

Kế toán hay sale, chọn mảng nào trong ngành bất động sản

Hai mảng này hút hai kiểu người khác nhau, và hiểu rõ giúp bạn chọn đúng. Kế toán bất động sản là vai trò hậu cần, thu nhập chủ yếu là lương cứng ổn định, ít rủi ro, nhưng trần thu nhập cũng rõ ràng và tăng chậm theo thâm niên. Người trực tiếp bán hàng thì ngược lại: thu nhập theo năng lực, gần như không có trần, đổi lại không có lương cứng cao và phải chịu được những tháng đầu mỏng giao dịch.

Nếu bạn còn phân vân hai vai trò, hãy đọc kỹ sale và môi giới bất động sản khác nhau và bức tranh thu nhập nghề bất động sản để so sánh thực tế. Còn nếu bạn muốn hiểu tổng thể nghề bất động sản gồm những vai nào trước khi quyết.

Cả hai mảng đều cần người, và không có mảng nào hơn mảng nào, chỉ có hợp hay không hợp với bạn. Nếu bạn nghiêng về phần trực tiếp tạo doanh thu và muốn thu nhập theo năng lực, có thể xem các vị trí tuyển dụng bất động sản đang mở để bắt đầu đúng hướng ngay.