Thế chấp bất động sản là gì: điều kiện, đăng ký và bán nhà đang thế chấp

Nhiều người tưởng nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hàng chết, không mua bán được. Không đúng. Thế chấp không lấy mất quyền sở hữu của chủ nhà, và một bất động sản đang thế chấp vẫn bán được nếu làm đúng cách.

Thế chấp bất động sản là việc chủ tài sản dùng nhà đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho một khoản vay, mà không phải giao tài sản cho bên cho vay. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn giữ và sử dụng tài sản, vẫn ở hoặc cho thuê căn nhà bình thường, chỉ là quyền định đoạt bị ràng buộc cho tới khi trả xong nợ. Bên nhận thế chấp trong phần lớn trường hợp là ngân hàng. Với người làm nghề, hiểu rõ thế chấp giúp bạn không bỏ lỡ một loại hàng rất phổ biến và không tư vấn sai khiến khách mất tiền.

Thế chấp khác cầm cố và đặt cọc ở đâu

Ba khái niệm này hay bị nhầm, nhưng bản chất khác hẳn nhau. Điểm mấu chốt để phân biệt là tài sản có bị giao đi hay không và nó bảo đảm cho điều gì.

Vì nhà đất giá trị lớn và không thể mang đi giữ như chiếc xe, thế chấp là hình thức gần như duy nhất khi dùng bất động sản để vay vốn. Đó là lý do khi nói thế chấp, người ta gần như mặc định đang nói tới nhà đất.

Một bất động sản cần gì mới thế chấp được

Không phải nhà đất nào cũng đem thế chấp được, ngân hàng có bộ điều kiện khá chặt. Một bất động sản thường phải đáp ứng đủ các yêu cầu sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tức là có sổ hợp lệ đứng tên người vay.
• Đất không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Còn trong thời hạn sử dụng đất theo loại đất ghi trên sổ.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà nhà và công trình trên đất cùng thuộc sở hữu người vay, thì các tài sản gắn liền với đất đó cũng nằm trong phạm vi thế chấp, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Nói cách khác, thường thì cả đất lẫn nhà trên đất cùng được đem ra bảo đảm.

Hợp đồng thế chấp phải công chứng và đăng ký

Một hợp đồng thế chấp nhà đất không chỉ ký giấy là xong, nó phải qua hai bước pháp lý. Trước hết hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó các bên phải đăng ký biện pháp bảo đảm, quen gọi là đăng ký thế chấp, tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc đăng ký này có ý nghĩa lớn: nó tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba, nghĩa là quyền của ngân hàng được pháp luật bảo vệ trước mọi bên khác, và thông tin thế chấp được ghi nhận trên hồ sơ địa chính. Với người làm nghề, đây chính là chỗ để kiểm tra: một bất động sản đang thế chấp sẽ có ghi chú thế chấp trên Giấy chứng nhận hoặc trong dữ liệu đăng ký. Đây là một phần của pháp lý bất động sản cơ bản mà bạn phải biết đọc trước khi nhận bán bất kỳ sản phẩm nào.

Ngân hàng định giá và cho vay bao nhiêu

Ngân hàng không cho vay bằng đúng giá thị trường của tài sản, mà cho vay theo một tỷ lệ trên giá trị họ tự định giá. Tỷ lệ này, gọi là hạn mức cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm, thường quanh mức 70%, một số gói ưu đãi có thể lên tới 80%, tùy loại bất động sản và chính sách từng ngân hàng.

Cần nói thẳng mặt rủi ro để không vẽ màu hồng. Khi bên vay không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm, thường là phát mãi hoặc bán đấu giá để thu hồi khoản vay. Vì vậy thế chấp là công cụ vốn hữu ích, nhưng vay vượt khả năng trả thì cái mất có thể là chính căn nhà. Khi tư vấn cho khách dùng đòn bẩy này, sự tỉnh táo về dòng tiền quan trọng hơn con số vay được tối đa.

Nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn bán được, làm đúng cách

Đây là tình huống bạn sẽ gặp thường xuyên, và câu trả lời là có, nhưng phải đúng trình tự. Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp chỉ được bán tài sản đang thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, tức ngân hàng. Bán chui, chỉ đặt cọc miệng rồi sang tay là con đường nhanh nhất dẫn tới giao dịch vô hiệu và mất tiền cọc.

Có hai cách làm chuẩn:

1. Giải chấp trước rồi mới bán. Bên bán hoặc bên mua tất toán khoản vay, ngân hàng ký văn bản giải chấp và trả sổ, các bên xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, sau đó công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên như bình thường.
2. Giao dịch ba bên có ngân hàng tham gia. Người mua, người bán và ngân hàng cùng thống nhất phương án xử lý khoản nợ bằng văn bản, tiền mua được dùng tất toán khoản vay, văn bản đồng ý của ngân hàng đi kèm hồ sơ công chứng.

Dù theo cách nào, toàn bộ vẫn nằm trong quy trình mua bán và sang tên nhà đất mà bạn cần thuộc, chỉ thêm một nhánh xử lý khoản vay với ngân hàng. Và vì việc đọc sổ là gốc của mọi bước, nếu còn lăn tăn giữa sổ đỏ và sổ hồng thì nên xử lý phần nền đó trước.

Người làm nghề cần kiểm gì khi gặp hàng thế chấp

Khi nhận một sản phẩm có dấu hiệu đang thế chấp, có vài việc nên làm ngay trước khi dẫn khách. Bốn câu hỏi cần trả lời:

• Sổ có ghi nhận thế chấp không, đang thế chấp ở ngân hàng nào.
• Dư nợ còn lại bao nhiêu so với giá bán, có đủ để tất toán khi bán không.
• Chủ nhà đã trao đổi với ngân hàng về việc bán chưa, ngân hàng có sẵn sàng cho giải chấp hay tham gia giao dịch ba bên không.
• Phương án dòng tiền giữa ba bên sẽ chạy ra sao để không ai phải đặt tiền vào chỗ rủi ro.

Trả lời gọn được bốn câu này, bạn đã hơn phần đông người mới vốn thấy chữ thế chấp là né. Một người làm tuyển dụng môi giới bất động sản bài bản coi hàng đang thế chấp là cơ hội, vì nguồn này nhiều mà ít người dám xử lý cho tới nơi. Nắm chắc cơ chế thế chấp ngay từ đầu là cách bạn biến một nhóm sản phẩm tưởng khó thành lợi thế cạnh tranh của riêng mình.