Định giá bất động sản là gì: phân biệt với thẩm định giá và các phương pháp

Cùng một căn nhà mặt phố, ngân hàng định 8 tỷ để cho vay, chủ nhà rao 10 tỷ, còn môi giới ước khoảng 9 tỷ mới bán được. Ba con số cho một tài sản, không ai sai hoàn toàn, vì mỗi người định giá cho một mục đích khác nhau.

Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bằng tiền của một bất động sản tại một thời điểm và cho một mục đích cụ thể. Nghe đơn giản, nhưng giá trị đó thay đổi tùy ai định và định để làm gì, nên hiểu đúng bản chất quan trọng hơn việc thuộc một con số. Bài này làm rõ định giá khác thẩm định giá ra sao, người ta định giá để làm gì, có những phương pháp nào, và vì sao người làm nghề phải biết định giá dù không phải dân chuyên.

Định giá khác thẩm định giá thế nào

Đây là cặp khái niệm bị nhầm nhiều nhất, và phân biệt được giúp bạn không nói sai với khách. Định giá là việc ước tính giá trị dựa trên kinh nghiệm, dữ liệu thị trường hoặc thỏa thuận giữa các bên, ai cũng có thể làm và không mang giá trị pháp lý bắt buộc. Thẩm định giá là hoạt động chuyên nghiệp, do thẩm định viên về giá thực hiện theo Luật Giá và chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, kết quả là một chứng thư có giá trị tham chiếu chính thức.

Nói gọn, môi giới định giá để tư vấn mua bán, còn thẩm định viên thẩm định giá để cấp một văn bản chính thức. Hai việc bổ trợ nhau chứ không thay thế nhau.

Người ta định giá bất động sản để làm gì

Cùng một căn nhà ra nhiều giá là vì mục đích định giá khác nhau, và mỗi mục đích đòi mức độ chính thức riêng. Các mục đích thường gặp:

• Mua bán, chuyển nhượng: ước tính giá thị trường để rao bán hoặc trả giá, thường chỉ cần định giá thực hành.
• Thế chấp vay ngân hàng: ngân hàng cần con số an toàn để cho vay, thường dựa trên thẩm định giá hoặc định giá nội bộ thận trọng.
• Góp vốn, phân chia tài sản, thừa kế: cần thẩm định giá chính thức để các bên có căn cứ rõ ràng.
• Tính thuế, đấu giá, bảo hiểm: dựa trên quy định riêng, thường cần đơn vị định giá độc lập.

Hiểu mục đích giúp bạn không bị bất ngờ khi ngân hàng định giá thấp hơn giá rao. Họ không dìm giá, họ chỉ định cho một mục đích khác và với khẩu vị rủi ro khác.

Năm phương pháp định giá thường dùng

Theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, có năm phương pháp được dùng để xác định giá trị một bất động sản. Mỗi phương pháp hợp với một loại tài sản và mục đích khác nhau.

• Phương pháp so sánh: lấy giá các tài sản tương tự đã giao dịch gần thời điểm cần định giá để suy ra giá. Đây là cách phổ biến nhất với nhà đất.
• Phương pháp chi phí: tính trên chi phí xây dựng lại tài sản tương tự rồi trừ hao mòn, hợp với công trình đặc thù ít có giao dịch so sánh.
• Phương pháp thu nhập: vốn hóa dòng thu nhập tương lai của tài sản về hiện tại, hợp với bất động sản cho thuê.
• Phương pháp thặng dư: ước tính giá trị phát triển của một khu đất sau khi trừ chi phí, hay dùng cho đất dự án.
• Phương pháp lợi nhuận: dựa trên khả năng sinh lời từ kinh doanh trên tài sản, hợp với khách sạn, trung tâm thương mại.

Phần lớn người làm nghề dùng nhiều nhất là phương pháp so sánh. Nếu bạn muốn áp dụng vào thực tế, cách lấy dữ liệu và các bước cụ thể nằm trong bài cách định giá bất động sản.

Vì sao môi giới cần biết định giá dù không phải thẩm định viên

Môi giới không cấp chứng thư, nhưng định giá sai thì mất khách như chơi. Rao cao quá thì hàng ế, tư vấn thấp quá thì chủ mất tiền và mất niềm tin vào bạn. Khả năng đưa ra một khoảng giá sát thị trường và giải thích được vì sao là thứ phân biệt một người tư vấn đáng tin với một người chỉ dẫn khách đi xem.

Định giá tốt cũng giúp bạn bảo vệ khách khỏi mua hớ và chốt nhanh hơn vì hai bên gặp nhau ở mức giá thực. Đây là một phần lõi của kỹ năng sale bất động sản, và nó được rèn qua số lần thực chiến chứ không qua lý thuyết. Nếu bạn còn đang tìm hiểu sale bất động sản là gì và muốn vào nghề, hãy xem các vị trí tuyển dụng sale bất động sản có đào tạo kỹ năng định giá ngay từ đầu để không phải mò mẫm.