Ký gửi nhà đất là gì: độc quyền hay không, hợp đồng cần gì, phí ra sao

Ký gửi nhà đất là việc chủ nhà giao cho một môi giới hoặc sàn giao dịch quyền chào bán, cho thuê bất động sản của mình theo các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng ký gửi: giá kỳ vọng, thời hạn, mức phí khi giao dịch thành công. Nhiều người vẫn nghĩ ký gửi là "nhờ rao hộ cái tin", nhưng bản chất đúng của nó là thuê chuyên môn bán hàng: định giá, làm truyền thông, lọc khách, dẫn xem, đàm phán và theo hồ sơ tới lúc sang tên. Hiểu đúng bản chất đó, cả phía gửi lẫn phía nhận đều làm việc chuyên nghiệp hơn hẳn, và bài này viết cho cả hai phía cùng đọc.

Phía chủ nhà: gửi thế nào để không mất tiền oan

Chọn hình thức ký gửi trước khi chọn người:

Nghịch lý ít người gửi nhà nhận ra: gửi càng nhiều nơi không đồng nghĩa bán càng nhanh. Một căn nhà xuất hiện mười tin với bốn mức giá khác nhau là căn nhà bị khách nghi ngờ đầu tiên.

Bốn điều khoản phải đọc kỹ trong hợp đồng ký gửi: mức phí và thời điểm trả (chuẩn thị trường là chỉ trả khi giao dịch thành công, tính phần trăm giá bán theo thỏa thuận); thời hạn ký gửi và điều kiện chấm dứt sớm; phạm vi công việc bên nhận cam kết (đăng tin ở đâu, báo cáo tiến độ thế nào); và điều khoản về khách do bên nhận giới thiệu, tránh tranh cãi "khách của ai" khi khách quay lại mua sau khi hết hạn hợp đồng.

Giấy tờ khi gửi: bản photo giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân là đủ để chào hàng; không bao giờ giao bản gốc sổ cho bất kỳ bên nhận ký gửi nào, vì mọi bước cần bản gốc đều có mặt chính chủ theo quy trình mua bán và sang tên.

Phía môi giới: nhận ký gửi là nhận trách nhiệm thẩm định

Với người làm nghề, hàng ký gửi là mạch máu của giỏ hàng thứ cấp, và cách bạn nhận hàng quyết định chất lượng cả giỏ:

1. Thẩm định trước khi nhận: soi sổ, đối chiếu hiện trạng, rút trích lục và kiểm tra quy hoạch với hàng có dấu hiệu bất thường. Nhận bừa một căn pháp lý lỗi là đem uy tín đi thế chấp cho người lạ.
2. Định giá bằng dữ liệu, thương lượng giá gửi thực tế: chủ nhà nào cũng muốn giá cao hơn thị trường; việc của bạn là đưa giá so sánh khu vực và thống nhất một mức bán được, thay vì nhận đại giá ảo rồi để căn nhà chết trên tin đăng.
3. Ký hợp đồng ký gửi rõ ràng: chính bạn cũng cần hợp đồng để bảo vệ phí môi giới của mình, nhất là điều khoản khách giới thiệu; làm nghề bằng thỏa thuận miệng là tự bỏ quyền đòi phí, bài học lặp lại mãi trong tranh chấp hoa hồng môi giới.
4. Báo cáo tiến độ định kỳ: một tin nhắn mỗi tuần cho chủ nhà về lượt khách, phản hồi giá là thứ giữ hợp đồng độc quyền được gia hạn, và biến chủ nhà thành nguồn giới thiệu hàng mới cho bạn.

Ba lằn ranh giữ an toàn cho cả hai phía

• Tiền cọc của khách mua đi thẳng tới chủ nhà, không qua tài khoản bên nhận ký gửi; môi giới chỉ chứng kiến và giữ giấy tờ giao dịch minh bạch, đúng nguyên tắc đã nói ở bài tiền đặt cọc.
• Không ký gửi kèm ủy quyền định đoạt trừ khi thật sự cần và hiểu rõ: giao cho bên bán hộ quyền ký bán, nhận tiền là mô hình rủi ro cao cho chủ nhà, chỉ nên làm với đơn vị uy tín, phạm vi hẹp và có công chứng đàng hoàng.
• Mọi thay đổi giá, điều kiện bán phải bằng văn bản, kể cả tin nhắn xác nhận; tranh chấp ký gửi hầu hết bắt nguồn từ các cú điện thoại không ai ghi lại.

Ký gửi làm tử tế là mô hình cả ba bên cùng thắng: chủ nhà bán đúng giá, người mua gặp hàng thật, môi giới nhận phí xứng đáng với chuyên môn. Nếu bạn muốn làm nghề với quy trình nhận ký gửi và thẩm định bài bản ngay từ đầu, các vị trí tuyển dụng sale bất động sản đang mở.