Lập vi bằng là gì: giá trị thật, bẫy công chứng vi bằng và nhà đất vi bằng

"Nhà giấy tay nhưng có vi bằng công chứng đầy đủ, an tâm mua ở" là câu quảng cáo bạn sẽ gặp nhan nhản ở phân khúc nhà giá rẻ ven đô. Câu đó sai từ gốc: không tồn tại thứ gọi là công chứng vi bằng. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận một sự kiện, hành vi có thật theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, còn công chứng là việc công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch. Hai chế định khác nhau, hai cơ quan khác nhau, và việc ghép chúng thành một cụm từ nghe cho yên tâm chính là kỹ thuật bán hàng của những deal không đủ pháp lý.

Lập vi bằng là gì và ai được lập

Lập vi bằng là việc Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến rồi mô tả lại trung thực một sự kiện hoặc hành vi: hai người giao nhận một khoản tiền, hiện trạng căn nhà tại một thời điểm, nội dung một buổi làm việc. Vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp trong 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc việc lập.

Ba đặc điểm cần nắm:

• Chỉ văn phòng Thừa phát lại có quyền lập vi bằng. Công chứng viên, luật sư, UBND đều không lập vi bằng.
• Vi bằng ghi nhận cái đã xảy ra, không phán xét đúng sai, không xác nhận nội dung thỏa thuận có hợp pháp hay không.
• Giá trị của vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi có tranh chấp, và là căn cứ cho một số quan hệ pháp lý khác.

Vi bằng làm được gì và không làm được gì

Cột bên phải không phải quan điểm cá nhân: pháp luật về Thừa phát lại quy định rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, và cấm lập vi bằng để ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền theo quy định.

Giải phẫu một deal "nhà vi bằng"

Kịch bản điển hình của mua đất vi bằng, nhà vi bằng: một căn nhà xây trên đất chung sổ hoặc đất chưa đủ điều kiện tách thửa, không thể công chứng mua bán. Bên bán mời Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên mua giao đủ tiền. Người mua cầm tờ vi bằng về, tin rằng mình đã "mua có giấy tờ nhà nước".

Sự thật pháp lý của người mua lúc này:

1. Không có quyền sở hữu. Trên hồ sơ địa chính, nhà đất vẫn thuộc người bán hoặc đồng sở hữu chung. Vi bằng chỉ chứng minh đã đưa tiền.
2. Không sang tên được, không thế chấp được, không xin phép xây sửa được vì không có giấy chứng nhận đứng tên mình.
3. Bán lại chỉ có thể tiếp tục bằng giấy tay cộng vi bằng, mỗi lần chuyển tay là thêm một lớp rủi ro chồng lên.
4. Khi nhà đất bị quy hoạch, kê biên, hoặc người bán vướng nợ, quyền lợi của người cầm vi bằng xếp sau tất cả các quyền đã đăng ký hợp pháp; ra tòa, vi bằng chỉ giúp chứng minh có việc giao tiền để đòi lại tiền, mà đòi được hay không còn tùy khả năng thi hành án của bên bán.

Mức giá rẻ hơn thị trường vài chục phần trăm của loại hàng này là giá của toàn bộ chuỗi rủi ro trên, không phải món hời. Nguyên tắc kiểm tra điều kiện sang nhượng trước khi tư vấn đã nói kỹ trong bài pháp lý bất động sản cơ bản; nhà chưa hoàn công còn có đường bổ sung thủ tục như bài sổ hồng hoàn công, riêng nhà đất chỉ có vi bằng thì thứ thiếu là chính cái quyền được giao dịch.

Khi nào vi bằng thật sự hữu ích cho người làm nghề

Bỏ chiêu trò sang một bên, vi bằng là công cụ tốt trong đúng vai của nó:

• Ghi nhận hiện trạng bàn giao nhà cho thuê, mặt bằng kinh doanh: tường, sàn, thiết bị, chỉ số điện nước. Tranh chấp tiền cọc sửa chữa sau này có cái để đối chiếu.
• Ghi nhận việc giao nhận tiền trong các thỏa thuận dân sự mà hai bên chưa tiện công chứng ngay, kèm theo hợp đồng đặt cọc rõ ràng.
• Ghi nhận hành vi lấn chiếm, phá dỡ, cản trở để làm chứng cứ khi cần khởi kiện bảo vệ tài sản cho khách.

Môi giới chuyên nghiệp dùng vi bằng để tăng chứng cứ cho giao dịch hợp pháp, không dùng nó để khoác áo pháp lý cho giao dịch không đủ điều kiện. Khi khách chỉ tin "anh bạn bán nhà nói có vi bằng là an toàn", một câu trả lời chuẩn: "Vi bằng chứng minh anh chị đã đưa tiền, không chứng minh căn nhà là của anh chị. Hai chuyện đó khác nhau xa lắm."

Phân biệt được vi bằng, công chứng, chứng thực và các bước của một giao dịch sang tên đúng chuẩn là kiến thức sống còn nếu bạn định làm phân khúc nhà lẻ, đất tỉnh. Muốn được luyện nghề trong môi trường có người soát pháp lý cho từng deal, xem các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản đang mở.