Bản đồ quy hoạch 1/500 là gì: khác 1/2000, 1/5000 và cách đọc để bán dự án

"Dự án có 1/500 chưa?" là câu thẩm định cửa miệng của dân bất động sản dự án, và cũng là câu hỏi bạn phải trả lời được ngay khi khách hỏi lại "1/500 nghĩa là sao". Bản đồ quy hoạch 1/500 là bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết, vẽ ở tỷ lệ 1 xăng ti mét trên giấy bằng 5 mét ngoài thực địa, chi tiết đến từng lô đất, từng tuyến đường nội bộ, từng chỉ tiêu xây dựng của một dự án. Trong hệ thống quy hoạch đô thị, nó là lớp cuối cùng và cụ thể nhất, và vì thế là căn cứ trực tiếp để giao đất, cấp phép xây dựng.

Ba tỷ lệ bản đồ là ba tầm nhìn zoom dần vào thửa đất

Hệ thống quy hoạch đô thị Việt Nam xếp ba lớp chính, mỗi lớp một tỷ lệ bản đồ và một câu hỏi nó trả lời:

Nhớ nhanh: 1/5000 là nhìn cả thành phố, 1/2000 là nhìn cả phường, 1/500 là nhìn tới từng lô đất. Con số càng nhỏ sau dấu gạch, bản vẽ càng chi tiết.

Điểm hay nhầm thứ nhất: 1/2000 không phải "1/500 vẽ thô hơn". Quy hoạch phân khu 1/2000 do Nhà nước lập để quản lý định hướng; quy hoạch chi tiết 1/500 thường do chủ đầu tư tổ chức lập cho dự án của mình trên nền 1/2000 và phải phù hợp với lớp trên. Điểm hay nhầm thứ hai: có 1/500 không có nghĩa dự án đã đủ pháp lý bán hàng, nó mới là một mắt xích trong chuỗi.

1/500 nói gì với người bán dự án

Trên một bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, bạn đọc được những thứ quyết định giá trị từng sản phẩm:

• Ranh giới và diện tích từng lô: đối chiếu với bảng hàng, phát hiện ngay lô nào bị vẽ khác thực tế.
• Chỉ tiêu từng lô: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, khoảng lùi. Hai lô cạnh nhau, lô được xây 5 tầng và lô chỉ được 3 tầng là hai mức giá khác nhau.
• Chức năng đất: lô nào là nhà ở, lô nào là thương mại, đất cây xanh, đất công trình công cộng. Khách mua lô "view công viên" cần thấy công viên đó nằm trong bản vẽ được duyệt chứ không phải trong tờ rơi.
• Giao thông nội bộ và đấu nối: đường trước lô rộng bao nhiêu, đấu ra trục nào. Đường 12 mét hay 6 mét chênh nhau cả khoảng giá.

Kỹ năng đọc màu và ký hiệu cần vài buổi làm quen: hồng, đỏ là đất ở; xanh lá là cây xanh; vàng thường là giao thông; mỗi bản vẽ đều có chú giải kèm theo, cứ bám chú giải mà đọc, đừng đoán theo trí nhớ.

Khi nào một dự án phải có 1/500 và ai phê duyệt

Nguyên tắc chung theo pháp luật quy hoạch đô thị: dự án đầu tư xây dựng cần lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch phân khu; dự án quy mô nhỏ có thể được lập bản vẽ tổng mặt bằng thay thế theo quy định. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết thuộc UBND cấp có thẩm quyền nơi có dự án, sau khi qua thẩm định của cơ quan quản lý quy hoạch.

Với người làm nghề, thứ tự pháp lý một dự án nhà ở thường đi qua các mốc: chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, giao đất, giấy phép xây dựng, rồi mới tới điều kiện mở bán. Khi sale dự án nói "đã có 1/500", câu hỏi tiếp theo của bạn phải là: quyết định phê duyệt số bao nhiêu, ngày nào, và các bước sau đã đi tới đâu. Một dự án dừng ở 1/500 nhiều năm không nhúc nhích là tín hiệu cần soi kỹ trước khi nhận bán, cùng tinh thần thẩm định như bài pháp lý bất động sản cơ bản.

Tra cứu bản đồ quy hoạch ở đâu cho chuẩn

• Cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, thành phố và các ứng dụng tra cứu quy hoạch chính thức: xem chức năng sử dụng đất, tỷ lệ đồ án đã duyệt theo từng khu.
• UBND cấp xã hoặc cơ quan quản lý quy hoạch địa phương: đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch của thửa đất, khu đất cụ thể.
• Hồ sơ pháp lý do chủ đầu tư cung cấp: yêu cầu xem trực tiếp quyết định phê duyệt 1/500 kèm bản vẽ, không nhận bản chụp cắt cúp thiếu chú giải.

Tin đăng ghi "đất trong khu quy hoạch 1/500" bản thân nó chưa nói lên tốt hay xấu: nằm trong 1/500 làm khu dân cư là điểm cộng, nằm trong 1/500 làm công viên là chuyện hoàn toàn khác. Đọc được bản vẽ, bạn định giá được thông tin thay vì tin vào lời rao, đúng nguyên tắc đã nói trong bài trích lục sổ đỏ khi thẩm định từng thửa.

Đọc quy hoạch là kỹ năng tách môi giới dự án chuyên nghiệp khỏi người phát tờ rơi. Nếu bạn muốn theo phân khúc dự án và được đào tạo đọc pháp lý, bản vẽ từ những ngày đầu, các vị trí tuyển dụng sale bất động sản dự án đang mở là điểm khởi đầu tốt.