Ban quản trị chung cư là gì: khác ban quản lý chỗ nào và ai cầm quỹ 2%

Cư dân chung cư va chạm với hai "ban" gần như mỗi ngày, và nhầm lẫn giữa chúng là nguồn gốc của phân nửa các cuộc cãi vã trong nhóm cư dân: ban quản trị là tổ chức đại diện cư dân do hội nghị nhà chung cư bầu ra, còn ban quản lý là đơn vị dịch vụ được thuê để vận hành tòa nhà. Một bên giống hội đồng dân cử, một bên giống công ty làm thuê. Sale chung cư nắm chắc cặp khái niệm này sẽ trả lời được các câu hỏi khó nhất của khách về phí, quỹ và tranh chấp, những thứ quyết định trải nghiệm sống thật sau khi nhận nhà.

Ban quản trị: hội đồng do cư dân bầu

Theo Luật Nhà ở 2023 và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, chung cư có nhiều chủ sở hữu với quy mô từ mức quy định trở lên phải thành lập ban quản trị. Những điểm cốt lõi:

• Được bầu tại hội nghị nhà chung cư, gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ và có thể có đại diện chủ đầu tư; nhiệm kỳ theo quy chế, thường 3 năm và bầu lại.
• Quyền lực lớn nhất: quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2%. Khoản 2% giá trị căn hộ mà người mua nộp khi nhận nhà được chuyển giao cho ban quản trị đứng tài khoản, chi cho bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch được hội nghị thông qua. Với tòa nhà lớn, quỹ này lên tới hàng chục tỷ đồng, và cũng là tâm điểm của phần lớn tranh chấp chung cư trên mặt báo.
• Ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, giám sát chất lượng dịch vụ, thay mặt cư dân làm việc với chủ đầu tư về bàn giao hồ sơ, phần chung, kinh phí.
• Thành viên nhận thù lao do hội nghị nhà chung cư quyết định từ nguồn đóng góp của cư dân.

Ban quản lý: công ty được thuê để vận hành

Ban quản lý (chính danh là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) là doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định, được ban quản trị thay mặt cư dân ký hợp đồng thuê. Việc của họ là vận hành hằng ngày: lễ tân, an ninh, vệ sinh, kỹ thuật thang máy, PCCC, thu phí quản lý theo mức đã thỏa thuận. Ở giai đoạn chưa thành lập ban quản trị, chủ đầu tư thường tự vận hành hoặc chỉ định đơn vị quản lý; đây là lý do các tòa mới bàn giao hay có mức phí và chất lượng dịch vụ "tạm thời" chờ hội nghị nhà chung cư đầu tiên định đoạt lại.

Bảng phân vai: hỏi đúng ban, việc mới chạy

Một câu tóm cho khách dễ nhớ: ban quản lý làm dịch vụ, ban quản trị cầm quyền và cầm quỹ. Dịch vụ tệ thì còn thay được; ban quản trị yếu kém hoặc thiếu minh bạch mới là rủi ro dài hạn của cả tòa nhà.

Vì sao sale chung cư phải thuộc bài này

• Khách mua ở thực hỏi về phí: phí quản lý hằng tháng trả cho vận hành, quỹ bảo trì 2% nộp một lần khi nhận nhà là hai khoản khác nhau; nhầm lẫn khi tư vấn là mất điểm ngay với khách kỹ tính. Chi tiết cơ cấu phí nằm ở bài phí dịch vụ chung cư.
• Khách mua thứ cấp hỏi về "sức khỏe" tòa nhà: một tòa đã có ban quản trị hoạt động ổn, quỹ bảo trì minh bạch, biên bản hội nghị đầy đủ là tài sản vô hình cộng vào giá. Ngược lại, tòa đang tranh chấp quỹ với chủ đầu tư là thông tin phải nói trước, cùng chuẩn trung thực như khi tư vấn pháp lý dự án nhà ở thương mại.
• Câu thẩm định nhanh khi nhận hàng ký gửi chung cư: "Tòa mình đã tổ chức hội nghị nhà chung cư chưa, quỹ bảo trì đã bàn giao chưa?" Hai câu đó đo được độ trưởng thành quản trị của tòa nhà nhanh hơn mọi lời khen chê cảm tính trên nhóm cư dân.

Chung cư là phân khúc có lượng giao dịch lớn nhất thị trường căn hộ đô thị, và người bán hiểu cả phần "sống trong nhà" chứ không chỉ phần "mua căn nhà" luôn được khách giữ liên lạc lâu dài. Muốn vào nghề bán căn hộ với nền kiến thức vận hành đầy đủ, xem các vị trí tuyển dụng sale bất động sản đang mở.