Công chứng ủy quyền nhà đất là gì: hồ sơ, phí, thời hạn và bẫy cần né

Một bộ hợp đồng ủy quyền công chứng đúng chuẩn cho phép người được ủy quyền thay chủ nhà làm gần như mọi việc với bất động sản: ký bán, nhận tiền, khai thuế, nộp hồ sơ sang tên. Công chứng ủy quyền nhà đất là việc công chứng viên chứng nhận văn bản ủy quyền đó, xác nhận hai bên tự nguyện, đủ năng lực hành vi và nội dung không trái luật. Vì phạm vi quyền được trao rất lớn, đây là loại giấy tờ mà môi giới phải đọc kỹ nhất mỗi khi phía bán không phải chính chủ đứng ra giao dịch.

Giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền: chọn đúng loại trước đã

Hai văn bản này hay bị gọi lẫn nhưng khác nhau về bản chất:

• Giấy ủy quyền: hành vi đơn phương của người ủy quyền, phù hợp việc đơn giản, không gắn nghĩa vụ đối ứng: nhận thay một bộ hồ sơ, nộp thay một khoản lệ phí. Thường chỉ cần chứng thực chữ ký.
• Hợp đồng ủy quyền: thỏa thuận hai bên theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, ghi rõ phạm vi công việc, thời hạn, thù lao nếu có, và cần chữ ký của cả bên ủy quyền lẫn bên nhận ủy quyền. Mọi ủy quyền đụng tới định đoạt nhà đất như ký hợp đồng bán, tặng cho, thế chấp đều nên lập bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng để đủ sức nặng khi làm việc với văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai.

Quy tắc thực dụng: việc càng gần chữ "định đoạt tài sản", văn bản càng phải chặt. Không văn phòng công chứng nào chấp nhận cho ký bán căn nhà chục tỷ dựa trên một tờ giấy ủy quyền viết tay chứng thực chữ ký ở phường.

Hồ sơ và các bước công chứng ủy quyền nhà đất

Hồ sơ hai bên cần chuẩn bị:

1. Giấy tờ tùy thân của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền còn hiệu lực.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của bất động sản liên quan.
3. Giấy tờ hôn nhân: đăng ký kết hôn nếu tài sản chung vợ chồng (khi đó cả hai vợ chồng cùng ký ủy quyền), hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu là tài sản riêng.
4. Phiếu yêu cầu công chứng và dự thảo nội dung ủy quyền nếu đã soạn trước; chưa có thì văn phòng công chứng soạn giúp, tính thù lao soạn thảo riêng.

Trình tự tại văn phòng công chứng:

1. Nộp hồ sơ, công chứng viên kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ và năng lực hành vi các bên.
2. Soát nội dung ủy quyền: phạm vi công việc, thời hạn, thù lao, có được ủy quyền lại hay không.
3. Hai bên ký trước mặt công chứng viên, lăn tay, nhận bản chính đã chứng nhận ngay trong buổi nếu hồ sơ sạch.

Trường hợp bên ủy quyền đang ở nước ngoài, văn bản ủy quyền lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại có giá trị sử dụng trong nước, người nhận ủy quyền cầm bản đó đi giao dịch kèm hồ sơ tùy thân. Đây là tình huống rất hay gặp khi bạn bán nhà cho chủ đang định cư, nên kiểm tra bản ủy quyền này đầu tiên trước khi nhận hàng.

Phí bao nhiêu và ủy quyền có hiệu lực bao lâu

• Phí công chứng: hợp đồng ủy quyền thu 50.000 đồng, giấy ủy quyền 20.000 đồng theo biểu phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC; cộng thêm thù lao soạn thảo, in ấn theo báo giá từng văn phòng, tổng chi phí thường vài trăm nghìn đồng.
• Thời hạn: theo thỏa thuận ghi trong văn bản. Không ghi thời hạn thì theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập.
• Chấm dứt trước hạn: khi công việc hoàn thành, hai bên thỏa thuận chấm dứt, một bên đơn phương chấm dứt theo luật, hoặc một trong hai bên qua đời. Điểm cuối này quan trọng tới mức quyết định cả một dạng giao dịch rủi ro ở phần dưới.

Với người làm nghề, khi cầm bản ủy quyền của phía bán, hãy soi bốn thứ: còn thời hạn không, phạm vi có đủ quyền ký bán và nhận tiền không, tài sản trong ủy quyền có đúng thửa đang giao dịch không, và có điều khoản được ủy quyền lại không nếu người ký với bạn không phải người nhận ủy quyền gốc.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: hiểu đúng để cảnh báo khách

Thị trường tồn tại kiểu giao dịch "bán nhà bằng ủy quyền toàn quyền": thay vì ký hợp đồng mua bán, bên bán ký ủy quyền cho bên mua toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt. Người mua tưởng đã nắm nhà trong tay, nhưng về pháp lý họ chỉ là người được ủy quyền, không phải chủ sở hữu:

• Bên ủy quyền qua đời, ủy quyền chấm dứt, tài sản vào diện thừa kế của gia đình họ.
• Bên ủy quyền có quyền yêu cầu chấm dứt ủy quyền; tranh chấp xảy ra thì người "mua" phải chứng minh giao dịch mua bán thật đằng sau, rất gian nan trước tòa.
• Khi bán tiếp cho người khác, bản chất vẫn là bán tài sản của chủ cũ, nghĩa vụ thuế và rủi ro dồn về một mối rối.

Gặp tin hàng giá rẻ bất thường kèm ghi chú "bao sang tên, đang là hợp đồng ủy quyền", bạn cần hiểu ngay bản chất trên để định giá rủi ro và nói thẳng với khách. Cách phân tích này cùng logic với việc nhận diện công chứng treo hay đọc pháp lý bất động sản cơ bản trước mỗi deal: mọi cấu trúc giao dịch lách chuẩn đều có một điểm gãy, việc của bạn là chỉ ra điểm gãy đó trước khi khách xuống tiền, đúng tinh thần của quy trình mua bán và sang tên nhà đất bài bản.

Thành thạo giấy tờ ủy quyền giúp bạn tự tin nhận cả những deal có yếu tố vắng chủ, nước ngoài mà nhiều môi giới non kinh nghiệm phải bỏ qua. Muốn luyện những kỹ năng hồ sơ này với giao dịch thật, xem các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản đang tuyển người chịu học pháp lý.