Đất quy hoạch là gì: cách tra, quyền của người có đất và khi nào nên mua

Đất quy hoạch không tự động là đất xấu. Đất quy hoạch là đất nằm trong phạm vi một bản quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, và mọi thửa đất trên lãnh thổ này về nguyên tắc đều thuộc một lớp quy hoạch nào đó. Câu hỏi đúng không phải "đất có dính quy hoạch không" mà là "đất nằm trong quy hoạch gì": quy hoạch đất ở là tin tốt, quy hoạch đường, cây xanh, công trình công cộng mới là thứ phải cân não. Người làm nghề trả lời được ba câu hỏi dưới đây trước khi khách xuống tiền là đã hơn phần lớn thị trường.

Câu hỏi 1: Thửa đất nằm trong quy hoạch chức năng gì

Màu trên bản đồ quy hoạch quyết định số phận thửa đất:

• Quy hoạch đất ở (khu dân cư hiện hữu, dân cư xây mới): thửa đất được tồn tại lâu dài, xây dựng theo chỉ tiêu. Đây là "khu quy hoạch" theo nghĩa tích cực mà các dự án dân cư quảng cáo.
• Quy hoạch giao thông, mở rộng hẻm, đường vành đai: phần diện tích dính ranh sẽ bị thu hồi khi dự án triển khai; giá trị phần còn lại tùy diện tích và hình thể sau cắt.
• Quy hoạch cây xanh, công viên, công trình công cộng, giáo dục: hạn chế xây dựng kiên cố, khó chuyển mục đích, thanh khoản thấp; nhiều khu "treo" hàng chục năm.
• Quy hoạch hỗn hợp, đất dự trữ phát triển: trạng thái lửng lơ cần đọc kỹ đồ án chi tiết mới kết luận được.

Cách tra đã thành quy trình chuẩn: xem ghi chú quy hoạch ngay trên sổ (một số giấy chứng nhận có ghi), tra cổng thông tin quy hoạch hoặc ứng dụng quy hoạch chính thức của tỉnh, và chắc nhất là xin thông tin quy hoạch bằng văn bản tại cơ quan quản lý cho thửa đất cụ thể. Ba lớp bản đồ và cách đọc tỷ lệ đã có trong bài bản đồ quy hoạch 1/500, 1/2000, 1/5000, còn ký hiệu chức năng đất ở nằm trong bài quy hoạch ODT, ONT.

Câu hỏi 2: Đất trong quy hoạch còn được làm gì

Quyền của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch phụ thuộc một mốc then chốt: đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện chưa.

• Quy hoạch đã công bố nhưng CHƯA có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: người sử dụng đất tiếp tục sử dụng bình thường và được thực hiện các quyền theo luật, gồm cả chuyển nhượng. Đây là điểm nhiều người mua lẫn người bán không biết, dẫn tới ép giá hoặc bỏ lỡ giao dịch hợp pháp.
• Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thông báo thu hồi: quyền bị giới hạn theo quy định, xây mới, tách thửa bị hạn chế; giao dịch lúc này rủi ro dồn về bên mua vì tiền bồi thường sẽ tính theo phương án được duyệt.
• Quy hoạch treo nhiều năm không triển khai: pháp luật đất đai hiện hành có cơ chế xử lý cho người dân trong vùng quy hoạch không triển khai theo thời hạn, nhưng thực tế từng địa phương xử lý khác nhau; định giá loại hàng này phải chiết khấu sâu cho sự bất định.

Câu hỏi 3: Có nên mua, và nếu mua thì giá nào

Khung tư duy để tư vấn khách, thay cho câu trả lời cảm tính:

1. Mua để ở: tránh đất dính quy hoạch giao thông, công cộng dù giá rẻ tới đâu, vì thứ khách cần là sự ổn định. Đất trong quy hoạch khu dân cư hiện hữu thì mua bình thường.
2. Mua đầu tư đón quy hoạch: chấp nhận cuộc chơi xác suất: lãi nếu quy hoạch triển khai đúng hướng có lợi, kẹt vốn nếu treo. Nguyên tắc là chỉ dùng tiền nhàn rỗi và mua với giá đã chiết khấu rủi ro, không vay để đánh cược vào bản đồ.
3. Mọi trường hợp: lời hứa miệng "sắp xóa quy hoạch", "sắp làm đường" của bất kỳ ai đều không phải căn cứ. Căn cứ là văn bản: đồ án được duyệt, kế hoạch sử dụng đất, thông báo thu hồi nếu có, cộng với trích lục thông tin thửa đất để khớp hiện trạng.

Với người môi giới, đất dính quy hoạch một phần là loại hàng thử tay nghề: bạn phải đo được phần bị cắt, ước được giá trị phần còn lại, và nói được với cả hai bên con số thật. Làm được, bạn chốt được những deal mà môi giới lười thẩm định bỏ chạy; làm ẩu, một deal cũng đủ mất uy tín khu vực. Kỹ năng soát bốn điều kiện chuyển nhượng trước khi nhận hàng ở bài chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phần không tách rời của nghiệp vụ này.

Đọc quy hoạch thành thạo biến thông tin quy hoạch từ nỗi sợ của khách thành lợi thế bán hàng của bạn. Muốn được đào tạo thẩm định quy hoạch trên hồ sơ thật ngay từ tháng đầu, tham khảo các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản.