Động sản là gì, bất động sản là gì: phân biệt theo Bộ luật Dân sự

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chia thành hai nhóm: bất động sản và động sản. Bất động sản gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng một số tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Động sản là mọi tài sản còn lại, tức những gì không thuộc danh sách bất động sản. Với người làm nghề môi giới, ranh giới này không phải kiến thức sách vở, nó quyết định giao dịch nào cần công chứng, sang tên, và giao dịch nào không thuộc phạm vi hành nghề môi giới bất động sản.

Bất động sản gồm bốn nhóm, không chỉ có đất và nhà

Khoản 1 Điều 107 liệt kê rõ bốn nhóm tài sản được coi là bất động sản:

• Đất đai. Luôn là bất động sản, không có ngoại lệ, bất kể ai đang có quyền sử dụng.
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Đây là nhóm chiếm phần lớn giao dịch mà môi giới thực hiện hằng ngày: căn hộ, nhà phố, biệt thự, nhà xưởng.
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Ví dụ cây lâu năm trồng trên đất, công trình phụ xây kiên cố, hệ thống kỹ thuật lắp đặt cố định trong nhà.
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Nhóm mở, một số loại tài sản đặc thù được luật chuyên ngành xếp vào bất động sản dù không thuộc ba nhóm trên.

Đặc điểm chung của cả bốn nhóm: không thể di dời về mặt cơ học, hoặc nếu tách rời khỏi đất sẽ hư hỏng, mất giá trị sử dụng ban đầu.

Động sản: định nghĩa bằng cách loại trừ

Khoản 2 Điều 107 không liệt kê động sản gồm những gì, mà định nghĩa ngắn gọn: động sản là tài sản không phải bất động sản. Đặc điểm nhận biết: có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Ô tô, đồ nội thất rời, máy móc thiết bị, tiền mặt đều là động sản. Muốn tra thêm các thuật ngữ khác thường gặp trong nghề, xem thuật ngữ bất động sản.

Cách phân biệt nhanh khi gặp một tài sản chưa chắc thuộc nhóm nào: tự hỏi nếu tách nó khỏi vị trí hiện tại, nó có còn nguyên giá trị và công dụng không. Còn nguyên thì là động sản, hư hỏng hoặc mất giá trị thì là bất động sản.

Ranh giới hay gây nhầm trong thực tế nghề môi giới

Nhiều người nghĩ ranh giới này luôn rõ ràng, nhưng thực tế có hai tình huống môi giới hay lúng túng.

Thứ nhất, nhà lắp ghép, nhà container hoặc công trình tạm. Nhiều người mặc định đây là động sản vì có thể tháo dỡ, di chuyển. Thực tế phụ thuộc vào việc công trình đó có gắn cố định với đất theo đúng nghĩa pháp lý hay không, đây là điều cần xác minh cụ thể trước khi tư vấn khách về thủ tục sang tên, không thể áp dụng một quy tắc chung cho mọi trường hợp.

Thứ hai, đồ nội thất khi bán nhà. Nhiều người mặc định "bán nhà là bán luôn đồ đạc trong nhà", nhưng bàn ghế, tủ, thiết bị rời là động sản, không tự động thuộc về bên mua theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Muốn đồ nội thất đi kèm, hai bên phải ghi rõ trong hợp đồng hoặc lập một thỏa thuận riêng. Đây là điểm môi giới nên chủ động làm rõ với cả hai bên trước khi ký, tránh tranh chấp phát sinh sau giao dịch.

Vì sao ranh giới này quyết định phạm vi hành nghề

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ bắt buộc với người môi giới giao dịch bất động sản. Mua bán động sản như ô tô, máy móc, đồ nội thất không thuộc phạm vi này, không cần chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản dù cũng là một hình thức trung gian mua bán.

Giao dịch bất động sản còn kéo theo thủ tục riêng mà giao dịch động sản thường không có: công chứng hợp đồng, đăng ký biến động tại cơ quan đất đai, các loại thuế phí gắn với việc sang tên quyền sử dụng đất, chi tiết đã có ở bài pháp lý bất động sản cơ bản. Nắm chắc khái niệm nền tảng này trước khi học sâu từng loại hình bất động sản cụ thể sẽ giúp bạn tư vấn khách chính xác hơn ngay từ những buổi đầu vào nghề. Xem tiếp bài các loại hình bất động sản để hiểu rõ từng nhóm sản phẩm bạn sẽ bán.

Nếu bạn đang tìm hiểu để bắt đầu công việc thực tế thay vì chỉ học lý thuyết, xem các vị trí đang mở tại tuyển dụng nhân sự bất động sản.