Full thổ cư là gì: cách kiểm chứng trên sổ trong 3 phút và chi phí lên full

Hai tin rao cùng một con hẻm: "bán đất 100m2 full thổ cư, giá 4,2 tỷ" và "bán đất 100m2 có 40m2 thổ cư, giá 3 tỷ". Chênh 1,2 tỷ nằm trọn trong hai chữ "full thổ cư": toàn bộ 100m2 của thửa thứ nhất là đất ở, được xây nhà trên cả thửa; thửa thứ hai chỉ có 40m2 là đất ở, 60m2 còn lại vẫn là đất trồng cây, muốn xây phủ hết phải chuyển mục đích và đóng thêm tiền. Full thổ cư, vậy là, không phải loại đất mới nào cả: nó là cách thị trường xác nhận 100% diện tích thửa đất đã được công nhận là đất ở.

"Thổ cư" trên sổ được ghi thế nào

Thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở, trên giấy chứng nhận thể hiện bằng mục đích sử dụng đất ở tại đô thị (ODT) hoặc đất ở tại nông thôn (ONT), thời hạn sử dụng lâu dài. Một thửa đất hỗn hợp sẽ ghi tách bạch từng phần, ví dụ: "Đất ở tại nông thôn: 40m2; Đất trồng cây lâu năm: 60m2". Đọc dòng này là biết ngay thửa có "full" hay không, khỏi cần tin lời rao.

Ba trạng thái bạn sẽ gặp trên thị trường:

Kiểm chứng "full thổ cư" trong 3 phút

1. Đọc trang 2 giấy chứng nhận: cộng diện tích các dòng mục đích sử dụng; tổng diện tích đất ở phải bằng đúng diện tích thửa. Thiếu một mét nào là không "full" mét đó.
2. Soi sơ đồ thửa đất trên sổ: phần đất ở đôi khi chỉ là một khối trong thửa; vị trí khối đó quyết định xây nhà chỗ nào hợp pháp.
3. Đối chiếu quy hoạch: full thổ cư trên sổ nhưng dính quy hoạch giao thông, cây xanh thì phần dính vẫn không xây được. Sổ nói về quá khứ được công nhận, quy hoạch nói về tương lai được làm gì; phải đọc cả hai.

Ba phút này chặn được chiêu phổ biến nhất ở phân khúc đất tỉnh: rao "full thổ" cho thửa mới có vài chục mét đất ở, phần chênh lệch người mua tự gánh sau khi tiền đã trao.

Muốn "full hóa" phần còn lại: điều kiện và chi phí

Thửa một phần thổ cư có thể xin chuyển phần đất nông nghiệp còn lại lên đất ở khi đủ ba điều kiện đã quen thuộc: phù hợp quy hoạch đất ở, nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm được duyệt của địa phương, và chủ đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tiền sử dụng đất khi chuyển tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất hiện hành của tỉnh; ở khu vực bảng giá cao, khoản này là con số hàng trăm triệu cho vài chục mét vuông, nên "mua thửa 40m2 thổ cư rồi lên full sau" phải được tính thành tổng chi phí cụ thể trước khi so với giá thửa full sẵn, cùng logic phép tính ở bài đất xen kẹt.

Trình tự thủ tục gọn: đơn xin chuyển mục đích nộp tại cơ quan đất đai, chờ quyết định cho phép chuyển, nhận thông báo nộp tiền, hoàn thành nghĩa vụ rồi đăng ký biến động vào sổ. Thời gian thực tế phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất của từng năm, không ai rút ngắn hộ được.

Ứng xử nghề với chữ "full"

• Viết tin đăng: chỉ dùng "full thổ cư" khi đã cầm sổ đối chiếu; tin đăng sai thực trạng đất ở là kiểu sai bị khách trong nghề nhớ mặt lâu nhất, và cũng đi ngược nguyên tắc viết tin sạch trong bài cách đăng tin bất động sản.
• Định giá: hai thửa cùng khu chỉ so được với nhau sau khi quy về cùng trạng thái thổ cư; công thức nhanh là lấy giá thửa một phần thổ cư cộng chi phí lên full ước tính rồi mới so với thửa full.
• Tư vấn khách ngân sách mỏng: thửa một phần thổ cư là cửa vào hợp lý nếu khách chỉ cần xây nhà trên phần đất ở hiện có; đừng để khách trả giá "full" cho nhu cầu chưa cần full.

Chữ "full" đáng giá cả tỷ đồng, và người kiểm chứng được nó trong ba phút là người khách muốn giữ số điện thoại. Muốn học thẩm định đất thổ cư từ hồ sơ thật với người đi trước, các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản đang mở.