Quy hoạch nông thôn mới là gì: đọc đồ án xã để định giá đất quê cho đúng

Trong bộ tiêu chí quốc gia về xã nông thôn mới, tiêu chí số 1 trên tổng số 19 tiêu chí chính là Quy hoạch. Một xã muốn được công nhận nông thôn mới thì việc đầu tiên là phải có quy hoạch chung được duyệt và quản lý xây dựng theo quy hoạch đó. Quy hoạch nông thôn mới, vì vậy, là bản quy hoạch chung của xã lập theo chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới: nó vẽ ra xã đó sẽ bố trí khu dân cư ở đâu, sản xuất ở đâu, đường, điện, trường, trạm đi thế nào trong 10, 20 năm tới. Với người làm đất vùng ven và đất tỉnh, đây là tấm bản đồ định hướng đáng đọc nhất trước khi nhận bất kỳ lô đất quê nào.

Quy hoạch nông thôn gồm những lớp nào

Theo pháp luật quy hoạch hiện hành, quy hoạch nông thôn có hai lớp chính:

• Quy hoạch chung xã: phủ toàn bộ ranh giới hành chính xã, xác định định hướng không gian, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho cả xã. Đây chính là đồ án gắn với tiêu chí nông thôn mới.
• Quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn: zoom vào từng điểm dân cư tập trung, chi tiết tới lô đất, tuyến đường nội bộ, tương tự vai trò của quy hoạch chi tiết 1/500 ở đô thị nhưng cho làng xã.

Bản quy hoạch chung xã thường thể hiện bốn khối nội dung mà bạn cần đọc được:

1. Phân vùng chức năng: khu dân cư hiện hữu, khu dân cư phát triển mới, vùng sản xuất nông nghiệp, khu tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ.
2. Mạng lưới hạ tầng: các tuyến đường sẽ mở, nâng cấp, công trình điện, nước, trường học, chợ.
3. Kế hoạch sử dụng đất: loại đất nào giữ nguyên, loại nào chuyển đổi trong kỳ quy hoạch.
4. Các điểm dân cư mới: nơi xã dự kiến bố trí dãn dân, đấu giá đất ở, hình thành cụm dân cư.

Đất trong vùng quy hoạch nông thôn mới: đọc cơ hội và bẫy

Tin rao "đất nằm trong quy hoạch nông thôn mới, sát khu dân cư mới" hấp dẫn vì kịch bản có thật: thửa đất nông nghiệp nằm trong vùng quy hoạch khu dân cư của đồ án xã, khi hạ tầng làm tới và kế hoạch sử dụng đất cho phép, nó đủ điều kiện chuyển lên đất ở với ký hiệu ONT, giá trị tăng theo. Các phiên đấu giá đất ở tại điểm dân cư mới cũng là nguồn hàng thật ở nhiều tỉnh.

Nhưng cũng chính khung đó tạo ra ba cái bẫy:

• Nhầm lớp quy hoạch. Nằm trong ranh "quy hoạch nông thôn mới" của cả xã thì gần như thửa nào cũng nằm trong, vì đồ án phủ toàn xã. Giá trị chỉ đến khi thửa đất nằm trong vùng chức năng dân cư của đồ án, không phải chỉ "trong xã nông thôn mới". Người bán hay dùng chữ mập mờ ở đúng chỗ này.
• Quy hoạch định hướng, không phải cam kết tiến độ. Khu dân cư mới trên bản vẽ có thể nằm chờ ngân sách nhiều năm. Mua đón đầu phải tính bằng tiền nhàn rỗi và chiết khấu thời gian, cùng nguyên tắc như bài đất quy hoạch.
• Đồ án được rà soát, điều chỉnh theo kỳ. Xã lên phường, sáp nhập đơn vị hành chính, điều chỉnh vùng chức năng: mỗi lần điều chỉnh là một lần bản đồ có thể đổi màu. Luôn hỏi phiên bản đồ án mới nhất và quyết định phê duyệt kèm theo.

Người làm nghề dùng quy hoạch nông thôn mới như thế nào

• Thẩm định nguồn hàng đất quê: trước khi nhận bán, xin xem đồ án quy hoạch chung xã tại UBND xã hoặc cổng thông tin của huyện, xác định thửa đất thuộc vùng chức năng gì. Mười phút đọc bản vẽ tiết kiệm nhiều tháng ôm hàng khó thanh khoản.
• Kể chuyện hạ tầng bằng văn bản: thay vì nói "sắp có đường lớn chạy qua" theo tin đồn, chỉ vào tuyến đường trong đồ án được duyệt kèm mốc thời gian dự kiến. Cùng một thông tin, cách nói có căn cứ giúp bạn khác hẳn đám đông môi giới truyền miệng.
• Định vị phân khúc: vùng ven đang đô thị hóa là nơi ranh giới giữa ONT, ODT và đất nông nghiệp thay đổi nhanh nhất, cũng là nơi kiến thức quy hoạch quy đổi trực tiếp thành tiền hoa hồng, vì khách ở đó cần người giải thích được bản đồ hơn bất kỳ đâu.

Đất tỉnh, đất ven là phân khúc khởi đầu của rất nhiều môi giới thành công, và lợi thế cạnh tranh ở đó không phải quen biết mà là đọc được quy hoạch trước người khác. Nếu bạn muốn theo hướng này với người dẫn có kinh nghiệm thẩm định thật, các vị trí tuyển dụng môi giới bất động sản đang mở cho người mới chịu học.